Que o mercado imobiliário movimenta e estrutura diversos outros mercados, já é sabido por muitos. No entanto, alguns mercados em particular, sofrem ainda mais com as movimentações da construção civil, bem como do mercado de renda e investimentos em “tijolos”.
Você sabe como esse mercado é impactado e, também, impacta o mercado de direitos creditórios oriundos de financiamentos a pessoas físicas? Nesse texto iremos trazer uma abordagem aprofundada de como esses fundos se organizam, pensam e reagem com as movimentações do mercado.
Para começarmos a análise, o mercado de direitos creditórios oriundos de financiamentos a pessoas físicas garantidos pela alienação fiduciária de imóvel e representados por Cédulas de Crédito Imobiliário e que atendam cumulativamente os critérios de elegibilidade e as condições da cessão, previstas no regulamento do Fundo.
Home Equity
Produto: modalidade baseada na alienação fiduciária, que consiste na transferência do imóvel para o credor, e este permanece como proprietário até que a dívida seja totalmente quitada, caracterizando-se como um empréstimo pessoal com garantia do imóvel, que funciona como um refinanciamento do imóvel sem ônus, semelhante ao que já é oferecido no mercado de veículos.
Prazo: uma das principais características do Home Equity é que os prazos variam bastante, de 1 a 15 anos, por exemplo. os bancos normalmente trabalham com o prazo médio de 10 anos.
Valor: o valor do crédito pode variar bastante, mas frequentemente engloba valores de R$ 80 mil a R$ 2 milhões, sendo que o valor concedido normalmente é limitado a um percentual do valor do imóvel dado em garantia, o que na maioria das vezes é de até 50% do valor da avaliação do imóvel.
Retorno: as taxas do mercado variam entre 1,17% e 1,48% mais correção monetária (IPCA).
Fatores de risco
Crédito: naturalmente, um fundo de crédito privado possui risco de crédito. Por risco de crédito podemos entender como o risco do calote, de inadimplência. Esse risco pode ser reduzido por meio da diversificação dos emissores e da análise de crédito.
Liquidez: fundos com foco no longo prazo, os ativos que compõem a carteira são menos líquidos. Para serem vendidos, o gestor precisa de tempo, de modo a evitar a venda do ativo com deságio. Quando um grande volume de saques ocorre ao mesmo tempo, o gestor é obrigado a liquidar à mercado (no preço do melhor comprador). Muitas vezes, os ativos estão sem liquidez e para atrair compradores precisa aceitar um deságio no papel. Infelizmente, a perda com o deságio é repassada ao valor da cota e o cotista que não solicitou o resgate também será punido.
Risco de mercado: se refere à oscilação (para cima ou para baixo) dos preços de mercado dos ativos que compõem a carteira do fundo, quando a taxa de juros da economia sobe, os títulos de renda fixa se desvalorizam; quando a taxa de juros cai, os títulos se valorizam.
Alteração de política econômica: o Fundo, os Direitos Creditórios, os Outros Ativos, os Cedentes e os Devedores estão sujeitos aos efeitos da política econômica praticada pelo Governo Federal. O Governo Federal intervém frequentemente na política monetária, fiscal e cambial, e, consequentemente, também na economia do País. As medidas que podem vir a ser adotadas pelo Governo Federal para estabilizar a economia e controlar a inflação compreendem controle de salários e preços, desvalorização cambial, controle de capitais e limitações no comércio exterior, entre outras. A condição financeira dos Devedores, os Direitos Creditórios, os Outros Ativos, bem como a originações e pagamento dos Direitos Creditórios podem ser adversamente afetados por mudanças nas políticas governamentais, bem como por:
(i) flutuações das taxas de câmbio;
(ii) alterações na inflação;
(iii) alterações nas taxas de juros;
(iv) alterações na política fiscal; e
(v) outros eventos políticos, diplomáticos, sociais e econômicos que possam afetar o Brasil, ou os mercados internacionais.
Cobrança: no caso de os Devedores inadimplirem nas obrigações dos pagamentos dos Direitos Creditórios cedidos ao Fundo, poderá haver cobrança extrajudicial dos valores devidos, bem como execução da garantia de alienação fiduciária do respectivo imóvel. Nada garante, contudo, que referidas cobranças atingirão os resultados almejados, bem como que, a despeito do LTV máximo de 60% estabelecido em Condição de Cessão, o imóvel alienado fiduciariamente poderá não ser leiloado em valor suficiente para recuperar para o Fundo o total dos valores inadimplidos, o que poderá implicar perdas patrimoniais aos Cotistas.
Business Model
Os Direitos Creditórios devem (a) ser representados por CCI*, por CCB** ou CRI**; (b) ser decorrente de operação de financiamento ou empréstimo; (c) contar com garantia de alienação fiduciária de imóvel; (d) possuir coberturas securitárias para os riscos de morte, invalidez permanente por acidente, ou invalidez permanente por doença do Devedor e danos físicos ao imóvel.
CCI (Cédula de Crédito Imobiliário) é título de crédito que representa créditos imobiliários – recebíveis de compra e venda de imóveis, contratos de locação, entre outros. A CCI permite a antecipação do recebimento de créditos futuros.
CCB (Cédula de Crédito Bancário) é um título de crédito emitido por qualquer pessoa, onde a instituição financeira se configura como credora. Além dos institutos de cessão e alienação fiduciária, que poderão ter como lastro imóveis, recebíveis, valores mobiliários, aplicações financeiras, entre outras.
CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro
Os imóveis alienados fiduciariamente em garantia dos Direitos Creditórios devem ser (a) residenciais; (b) comerciais; ou (c) terrenos com licença para construção de obra residencial;
A periodicidade de pagamento e de reajuste das prestações dos Direitos Creditórios deve ser mensal;
A periodicidade de reajuste do saldo devedor dos Direitos Creditórios deve ser mensal;
Os Direitos Creditórios devem apresentar razão de garantia LTV máxima de 60% (sessenta por cento), na data de celebração do Contrato de Financiamento, sem prejuízo de, no caso de aquisição de Carteira Preexistente, a Gestora, a seu critério, exigir a apresentação de nova avaliação dos imóveis alienados fiduciariamente em garantia dos Direitos Creditórios de tal carteira, realizada por empresas de avaliação de imóveis previamente aprovadas pela Gestora;
O indexador de correção do saldo devedor e das prestações deve ser o IPCA;
Em relação às novas originações de Direitos Creditórios pelos Cedentes, deverão apresentar documentação comprobatória de capacidade de pagamento do Devedor, em que fique demonstrado comprometimento máximo da renda familiar de 30% (trinta por cento) na data de celebração do Contrato de Financiamento;
Financeira
Produto: uma financeira é uma instituição cuja finalidade é otimizar a utilização e colocação de capitais financeiros próprios e de terceiros no mercado, seguindo a uma correlação de risco, custo e prazo e atendimento os objetivos dos acionistas da empresa, inclusos aqui os clientes da mesma, pessoas físicas e jurídicas que tenham interesses em sua operação como acionistas, clientes, colaboradores, cooperados, fornecedores e agências reguladoras do mercado onde a organização opera, como o Banco Central do Brasil.
A financeira é responsável por administrar o equilíbrio entre as moedas, prazos e taxas que foram negociados no capital captado, denominado como passivos, e o capital aplicado no mercado, denominado como ativos, respeitando critérios e normas estabelecidos pelo Banco Central do Brasil e evitando que crises aconteçam ou os bancos assumam riscos que não serão capazes de compensar no caso de perdas.
Legislação para abertura:
A empresa necessariamente deverá ser criada como Sociedade Anônima (salvo no caso de cooperativas de crédito);
O requerimento para abertura da empresa deverá ser enviado ao Banco Central juntamente com a constituição da empresa (contrato social);
Necessariamente deverá ser integralizado 50% do capital da empresa em moeda corrente nacional quando da formalização do requerimento de abertura da empresa, que deverá ser depositado junto ao Banco Central. A eventual diferença deverá ser subscrita em até um ano;
Como Sociedade Anônima, a empresa deverá apresentar o balanço geral entre o período de 30 de junho à 31 de dezembro, segundo os preceitos estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional;
Toda e qualquer alteração do Estatuto Social, a eleição de diretores e conselheiros, deverá sempre ser submetida ao Banco Central e aceita pelo órgão citado.
Não necessariamente a empresa deverá ser vinculada à Comissão de Valores Mobiliários, pois somente se for de interesse que a empresa tenha capital aberto e queira realizar a venda de ações ao mercado será necessária a vinculação à CVM.
Necessitam de autorização para funcionamento do Banco Central sociedades de crédito, financiamento e investimento.
Capital Social Mínimo: R$ 7 milhões.
O processo de constituição e autorização para funcionamento de instituição de que trata o assunto é composto pelas seguintes fases:
a) apresentação da proposta do empreendimento;
b) realização de entrevista técnica;
c) apresentação do plano de negócios e pedido de manifestação favorável à constituição da sociedade;
d) submissão dos atos societários de constituição da pessoa jurídica;
e) implementação da estrutura organizacional e solicitação de inspeção da referida estrutura;
f) realização da inspeção;
g) alteração do estatuto ou contrato social e eleição de membros de órgãos estatutários ou contratuais, se necessário, com submissão dos atos societários ao Banco Central do Brasil.
Cada fase dessas tem seu processo específico, com seus desdobramentos. Inclusive após a aprovação da autorização pelo Banco Central, seguimos para os demais processos da Financeira.
Tributação da empresa
Lucro Real, IRPJ (15%) e CSLL (20%) são aplicados sobre o Lucro Contábil da empresa, que normalmente é maior que 32% em caso de saúde financeira.
O ISS (5%) é aplicado sobre a Receita Bruta, O PIS (0,65%) e COFINS (4%) são calculados de forma semelhante ao IRPJ e CSLL, com créditos.
Assim a Receita Bruta é tributada integralmente e do valor final são descontados créditos de custos diretos da operação pelos mesmos percentuais. O encargo tributário direto dentro do Lucro Real pode chegar a 38,25%, porém sempre será menor que isso devido aos créditos para o cálculo do IRPJ e CSLL (Lucro Contábil ou Prejuízo) e PIS e COFINS (Custos Diretos).
Com tudo isso posto, podemos observar que as consequências correlações desses mercados que está cada vez presentes nos debates e no dia a dia no mundo dos negócios são evidentes e profundas, necessitando, por óbvio, de um grande conhecimento e especialistas no assunto.