Revisado por Vítor Bertuzzi, CIO da BGP
Cronograma físico-financeiro de obra: o que é, como fazer e modelo no Excel
Cronograma físico-financeiro é a planilha que relaciona o avanço físico de uma obra, etapa por etapa e mês a mês, ao dinheiro que será gasto em cada período. Ele responde duas perguntas ao mesmo tempo: quando cada serviço será executado e quanto de caixa a obra exigirá em cada mês.
Guia completo do tema: Incorporação imobiliária: o que é, lei, etapas, registro e gestão financeira
Este guia explica o que é o cronograma físico-financeiro, os tipos de cronograma, como elaborar um passo a passo e como montar no Excel. Traz um exemplo numérico completo de obra, a curva S e a leitura do gestor: o que fazer quando o físico atrasa ou o financeiro corre mais que a obra.
O que é cronograma físico-financeiro?
O cronograma físico-financeiro junta duas visões que costumam viver separadas. A visão física mostra o planejamento da execução: fundação, estrutura, alvenaria, instalações, acabamento, cada uma com seu prazo e seu percentual de avanço. A visão financeira mostra o valor que cada etapa custa e quando o pagamento acontece.
Ele nasce do orçamento da obra. O orçamento diz quanto custa cada serviço (tema da página orçamento de obra e BDI), e o cronograma distribui esse custo no tempo. O resultado é o desembolso previsto por mês, que é o dado de que o financeiro precisa para saber quanto de caixa reservar.
Escreve-se com hífen: "físico-financeiro". Na busca, aparece de várias formas (cronograma físico financeiro, cronograma físico e financeiro), mas é a mesma ferramenta.
Para que serve o cronograma físico-financeiro de uma obra?
Em uma incorporação imobiliária, a obra é a maior saída de caixa e a que mais pesa na exposição do empreendimento. O cronograma serve para:
- Prever o caixa: saber quanto sairá em cada mês e se o dinheiro das vendas e do financiamento chega a tempo.
- Controlar a obra: comparar o que foi executado com o que foi planejado.
- Pagar o que foi medido: amarrar a medição de obra ao pagamento da construtora ou dos fornecedores.
- Dar base à liberação de crédito: bancos que financiam a obra costumam acompanhar o avanço físico para liberar parcelas, conforme as regras de cada instituição.
- Negociar: mostrar a sócios, investidores e compradores que a obra tem planejamento.
Quais são os três tipos de cronograma?
Em obra, três cronogramas se complementam:
| Tipo | O que mostra | Quem usa |
|---|---|---|
| Cronograma físico | Prazos e avanço de cada serviço (% executado) | Engenharia e obra |
| Cronograma financeiro | Valores de desembolso e recebimento por período | Financeiro e tesouraria |
| Cronograma físico-financeiro | Avanço físico e desembolso na mesma planilha, por etapa e por mês | Engenharia, financeiro e diretoria |
Alguns autores listam outros três (macro, intermediário e detalhado, ou cronograma de barras, rede e linha de balanço). A resposta mais citada na prática de obras é a da tabela acima: físico, financeiro e a união dos dois.
Como elaborar um cronograma de obra: passo a passo
- Parta do orçamento. Liste as etapas da obra (fundação, estrutura, alvenaria, instalações, acabamentos, serviços finais) com o custo de cada uma.
- Calcule o peso de cada etapa. Peso = custo da etapa / custo total da obra.
- Defina o prazo de cada etapa. Com a engenharia, estabeleça início, fim e a sobreposição entre etapas.
- Distribua o custo por mês. Em cada mês em que a etapa acontece, aloque a parcela do custo equivalente ao avanço previsto.
- Some por mês e acumule. O total mensal é o desembolso previsto; o acumulado dividido pelo custo total é o avanço financeiro acumulado, base da curva S.
- Inclua a regra de pagamento. Se a construtora é paga 30 dias depois da medição, o caixa sai um mês depois do avanço. Esse defasamento pode mudar a exposição de caixa.
- Acompanhe e revise. Toda medição mensal alimenta o realizado, e o cronograma é revisado quando o plano muda.
Exemplo prático de cronograma físico-financeiro
Imagine uma construtora fictícia com uma obra de R$ 6.000.000, prevista para 6 meses. Os valores são exemplo, não referência de mercado. A primeira tabela traz o peso de cada etapa.
| Etapa | Custo (R$ mil) | Peso |
|---|---|---|
| Fundação e estrutura | 2.100 | 35% |
| Alvenaria | 1.200 | 20% |
| Instalações | 900 | 15% |
| Acabamento | 1.500 | 25% |
| Serviços finais e área externa | 300 | 5% |
| Total | 6.000 | 100% |
A segunda mostra o desembolso previsto por mês (R$ mil).
| Etapa | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fundação e estrutura | 700 | 700 | 700 | 2.100 | |||
| Alvenaria | 300 | 450 | 450 | 1.200 | |||
| Instalações | 200 | 350 | 350 | 900 | |||
| Acabamento | 300 | 600 | 600 | 1.500 | |||
| Serviços finais | 100 | 200 | 300 | ||||
| Desembolso do mês | 700 | 1.000 | 1.350 | 1.100 | 1.050 | 800 | 6.000 |
| Acumulado | 700 | 1.700 | 3.050 | 4.150 | 5.200 | 6.000 | |
| % acumulado | 11,7% | 28,3% | 50,8% | 69,2% | 86,7% | 100% |
A linha "% acumulado" é a base da curva S. O desembolso de R$ 1.350.000 no mês 3 é o pico, e o caixa precisa estar pronto para ele.
Lendo o realizado contra o previsto
Suponha que, ao fim do mês 3, a medição mostre 44% de avanço físico e que o financeiro já tenha pago R$ 3.300.000. O previsto era 50,8% de avanço e R$ 3.050.000 de desembolso. A leitura:
- O físico está atrasado: 44% contra 50,8%, ou 6,8 pontos abaixo do plano.
- O valor do que foi executado é 44% x R$ 6.000.000 = R$ 2.640.000.
- Foram pagos R$ 3.300.000, ou seja, R$ 660.000 a mais que o executado. O pago está 25% acima do valor entregue (3.300 / 2.640 = 1,25).
Esse tipo de leitura mostra um risco comum: pagar adiantado ou medir errado. O dono deve pedir a conferência das medições e a explicação da diferença, e só depois aprovar o próximo pagamento. A diferença também pode ser um adiantamento legítimo para compra de material, e isso precisa estar registrado como tal.
O que é a curva S de uma obra?
A curva S é o gráfico do avanço acumulado da obra ao longo do tempo. Ela tem esse formato porque o início é lento (mobilização, fundação), o meio é rápido (muitas frentes ao mesmo tempo) e o fim desacelera (acabamentos e pendências). No exemplo, a obra avança 11,7% no 1º mês, ganha ritmo até o pico do mês 3 (22,5 pontos no mês) e desacelera até fechar em 100%.
Duas curvas valem a pena: a do avanço físico e a do avanço financeiro. A distância entre elas mostra se a obra gasta mais (ou menos) do que anda. Para o gestor, a curva S é a forma mais rápida de apresentar, em reunião, se a obra está em linha.
Como fazer cronograma físico-financeiro no Excel
O Excel resolve bem uma obra única. O modelo tem quatro blocos:
- Cabeçalho de etapas: coluna A com o nome de cada serviço, coluna B com o custo e coluna C com o peso (
=B5/$B$10, em que B10 é o total). - Grade de meses: colunas D a I com os meses da obra. Em cada célula, o valor do mês para aquela etapa.
- Totais: linha com
=SOMA(D5:D9)para o desembolso do mês, outra com o acumulado (=SOMA($D$10:D10), copiada para a direita) e outra com o percentual acumulado (acumulado dividido pelo custo total). - Realizado: uma segunda grade, idêntica, para o que foi medido e pago, e uma linha de diferença (realizado menos previsto).
Para a curva S, selecione a linha do percentual acumulado e insira um gráfico de linhas. Para comparar físico e financeiro, plote as duas séries. Uma validação simples: o total da grade deve ser igual ao orçamento. Se não for, alguma etapa foi distribuída a mais ou a menos.
Quem procura planilha pronta ou PDF para baixar vai encontrar muitos modelos. Qualquer um serve de ponto de partida, desde que o gestor o confira contra o orçamento da própria obra e adapte as etapas ao projeto.
Leia também: Orçamento de obra e BDI: como fazer, composição de custos e como calcular o BDI
Fluxo de caixa da obra: ligando o cronograma ao financeiro
O cronograma mostra a saída. Para o caixa, falta a entrada: as parcelas pagas pelos compradores, o financiamento da obra, se houver, e o repasse no fim. O fluxo de caixa projetado e realizado cruza as duas pontas e mostra o mês em que o saldo acumulado é mais negativo. Esse ponto é a necessidade de capital da obra.
A regra de pagamento e o prazo dos fornecedores mexem muito nesse número. Pagar a construtora 30 dias depois da medição alivia o caixa em um mês, enquanto uma retenção contratual, quando existir, segura parte do pagamento até o fim. Cada mudança precisa entrar no cronograma, e a revisão do orçamento (budget e forecast) serve para isso. Quando o descasamento é grande, o assunto vira capital de giro da incorporadora.
Há ainda o efeito da correção. Em contratos reajustados por índice, o custo cresce com o INCC, e o cronograma deve ser atualizado com o índice real, não com o do orçamento original. O CUB é a referência de custo por m² usada para orçar, não para corrigir o contrato.
Como o cronograma físico-financeiro funciona na rotina de uma construtora
Na construtora ou na incorporadora com obra própria, a rotina do cronograma é mensal e se liga ao fechamento:
- Medição até o dia combinado. A engenharia mede o avanço físico por etapa.
- Conferência. O financeiro confere a medição contra o contrato e o cronograma.
- Pagamento pelo medido. O título entra em contas a pagar com a data certa, e o pagamento sai pela medição aprovada.
- Lançamento por centro de custo. Cada pagamento é lançado no centro de custo da obra e da etapa.
- Atualização do realizado. A grade de realizado é preenchida, com físico e financeiro.
- Reunião de resultado. Engenharia e financeiro leem o desvio e decidem a ação.
Erros comuns
- Fazer o cronograma uma vez e nunca atualizar.
- Distribuir o custo por mês sem ligar ao avanço físico real das etapas.
- Pagar por data, e não por medição.
- Misturar obras diferentes na mesma planilha, sem separar por centro de custo.
- Ignorar o reajuste do índice, o que faz o custo previsto ficar abaixo do real.
- Esquecer o prazo de pagamento, que desloca a saída de caixa.
Como ler o número para decidir
Se o físico está atrasado e o financeiro em dia, investigue medição e pagamento antecipado. Se o físico está em dia e o financeiro acima, o custo está estourando: revise o orçamento e a margem do empreendimento. Se os dois estão atrasados, o problema é de ritmo, e a data de entrega e o caixa dos compradores entram na conversa. Em qualquer caso, atualize a projeção de caixa no mesmo dia, em vez de esperar o fim do trimestre.
Da planilha ao painel: físico x financeiro por obra
Em planilha, o cronograma envelhece rápido. Quando a empresa usa o Sienge como sistema de obras, o GO BI da BGP, que integra com o Sienge, pode colocar o físico e o financeiro lado a lado e o desembolso previsto contra o realizado, por obra, no mesmo painel.
A leitura mensal desse painel, junto com a conciliação, o fluxo de caixa e o plano de ação, é o que a Controladoria da BGP entrega ao cliente em ciclo mensal. Para empreendimentos em que o caixa da obra é o ponto crítico, o ciclo evita descobrir o estouro só no balanço.
Se o desafio é trazer a obra para um indicador só, a página sobre Controladoria explica como o time da BGP opera esse acompanhamento. E, para o quadro completo do negócio, o guia de VGV (valor geral de vendas) mostra o outro lado: o que a venda das unidades traz para pagar a obra.
Perguntas frequentes sobre cronograma físico-financeiro
Como fazer um cronograma pelo Excel?
Liste as etapas da obra com o custo de cada uma, calcule o peso, distribua o custo pelos meses em que a etapa acontece e some por mês. Depois acumule os valores e divida pelo custo total para ter o percentual acumulado e a curva S. Confira que o total da grade é igual ao orçamento.
O que é cronograma físico-financeiro?
É a planilha que une o avanço físico de uma obra (etapas, prazos e percentuais executados) ao desembolso financeiro previsto em cada período. Mostra quando cada serviço será feito e quanto de caixa ele consome, e serve para controlar prazo, custo e pagamentos por medição.
Quais são os três tipos de cronograma?
Na prática de obras, os três mais citados são o físico, que mostra prazos e avanço dos serviços; o financeiro, que mostra valores e datas de pagamento e recebimento; e o físico-financeiro, que junta os dois na mesma planilha. Há também classificações por nível de detalhe.
Como elaborar um cronograma de obra?
Parta do orçamento, divida a obra em etapas, defina início e fim de cada uma com a engenharia e distribua o custo no tempo. Some o desembolso por mês, acompanhe o avanço medido e revise o cronograma sempre que o prazo ou o custo mudar.
Físico-financeiro tem hífen?
Sim. A forma recomendada é com hífen: físico-financeiro. Na prática, a busca aparece também sem hífen e com "e" (físico e financeiro). Todas se referem ao mesmo cronograma, e o importante é que a planilha una de fato o avanço físico e o desembolso.
O que é medição de obra?
É a verificação periódica, em geral mensal, do que foi executado em cada etapa, comparado ao contratado. A medição serve de base para pagar o fornecedor ou a construtora e para atualizar o cronograma físico-financeiro, e deve ser conferida pelo financeiro antes do pagamento.
