Revisado por Vítor Bertuzzi, CIO da BGP
Orçamento de obra e BDI: como fazer, composição de custos e como calcular o BDI
Orçamento de obra é a estimativa detalhada do custo para construir, feita a partir de projeto, quantidades e preços de cada serviço. BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é o percentual aplicado sobre o custo direto para cobrir despesas indiretas, tributos, riscos e lucro, formando o preço final da obra.
Guia completo do tema: Incorporação imobiliária: o que é, lei, etapas, registro e gestão financeira
Este guia mostra como fazer o orçamento passo a passo, os tipos de orçamento, como montar a composição de custos, a fórmula do BDI com um exemplo numérico e como a incorporadora ou a construtora usa o número na gestão. Todos os valores são fictícios.
O que é orçamento de obra?
O orçamento de obra lista tudo o que será gasto para entregar a construção: serviços, materiais, mão de obra, equipamentos e despesas da obra, cada um com sua quantidade e seu preço. Ele responde a uma pergunta direta: quanto vai custar e em que prazo o dinheiro será necessário.
Na incorporação imobiliária, o orçamento é peça central do estudo de viabilidade: sem ele, não se sabe se o VGV paga a obra e deixa margem. Em uma construtora que presta serviço a terceiros, o orçamento vira a proposta comercial. Em ambos os casos, um erro de 5% a 10% no custo pode consumir toda a margem do projeto.
Para a Controladoria, o orçamento é também a base do acompanhamento mensal do custo. Há três coisas que o orçamento precisa ter para ser confiável: quantitativos extraídos do projeto, preços atualizados e a separação clara entre custo direto, custo indireto e BDI. Os demais itens decorrem disso.
Quais são os tipos de orçamento de obra?
A literatura técnica costuma classificar o orçamento pelo grau de detalhe, que depende da fase do projeto. Os nomes variam entre autores, mas a lógica é a mesma:
| Tipo | Base de cálculo | Quando usar | Precisão |
|---|---|---|---|
| Estimativo (paramétrico) | Custo por m² de referência, como o CUB, vezes a área | Estudo de viabilidade e compra de terreno | Baixa; serve para decidir se vale aprofundar |
| Preliminar (por etapas) | Quantitativos aproximados do anteprojeto, com preços por serviço | Lançamento e primeira previsão de caixa | Média |
| Detalhado (analítico ou discriminado) | Quantitativos do projeto executivo, composições de custo e cotações | Contratação, orçamento-meta e controle da obra | Alta |
Um erro comum é tratar o orçamento estimativo como se fosse o detalhado. O estimativo é um ponto de partida. À medida que o projeto avança, o orçamento é refeito em um nível mais fino, e a diferença entre as versões deve ser explicada e registrada.
Como fazer um orçamento de obra passo a passo?
O roteiro abaixo funciona para obra residencial, comercial ou de infraestrutura leve. O que muda é a profundidade de cada passo.
- Reúna o projeto: arquitetônico, estrutural, instalações e memorial descritivo. Sem projeto, o que sai é estimativa.
- Divida a obra em etapas: serviços preliminares, fundações, estrutura, alvenaria, instalações, revestimentos, esquadrias, pintura, acabamentos e limpeza. A estrutura de itens é a base do controle depois.
- Levante os quantitativos: m² de alvenaria, m³ de concreto, kg de aço, metros de tubulação. É a fase que mais exige atenção, porque um quantitativo errado contamina todo o resto.
- Monte as composições de custo unitário: para cada serviço, liste os insumos e a quantidade de cada um por unidade de serviço.
- Precifique os insumos: use cotações de fornecedores e bases de referência. O SINAPI, mantido pela Caixa e pelo IBGE, é a referência pública mais usada, em especial em obras públicas.
- Some o custo direto de todos os serviços.
- Some os custos indiretos da obra: administração local, canteiro, engenheiro, vigia, seguros, consumos. Parte deles pode entrar no BDI, conforme o critério adotado; o importante é não contar duas vezes.
- Calcule o BDI e aplique-o, formando o preço de venda ou o orçamento-meta.
- Distribua o custo no tempo e transforme o orçamento em cronograma de desembolso, no cronograma físico-financeiro.
Para quem busca modelo, planilha ou software de orçamento de obra: a ferramenta ajuda, mas não substitui o método. Uma planilha bem estruturada com composições e quantitativos funciona. Um software também, quando integra as bases de preço. Ferramentas com IA podem acelerar a leitura de projetos e o levantamento de quantitativos, mas o resultado precisa ser conferido por um profissional, porque o erro de quantitativo é o mais caro de todos.
Como montar a composição de custos unitários?
A composição de custo unitário (CPU) mostra de que é feito o preço de cada serviço. Ela multiplica o consumo de cada insumo por unidade de serviço pelo preço do insumo. Dois grupos de insumos aparecem em toda composição: mão de obra (com encargos sociais) e materiais, mais equipamentos quando houver.
Exemplo fictício, composição de 1 m² de alvenaria de vedação:
| Insumo | Unidade | Consumo por m² | Preço unitário | Custo por m² |
|---|---|---|---|---|
| Pedreiro | hora | 0,80 | R$ 30,00 | R$ 24,00 |
| Servente | hora | 0,80 | R$ 20,00 | R$ 16,00 |
| Bloco | unidade | 13 | R$ 4,00 | R$ 52,00 |
| Argamassa | m³ | 0,02 | R$ 400,00 | R$ 8,00 |
| Custo direto por m² | R$ 100,00 |
Para 800 m² de alvenaria, o custo direto desse serviço é R$ 100,00 × 800 = R$ 80.000,00. Repita o raciocínio para cada item da obra e some. Os preços do exemplo são inventados, e a mão de obra precisa refletir os encargos reais da região e a convenção coletiva do sindicato local.
Curva ABC do orçamento
Depois de somar tudo, ordene os serviços do maior para o menor custo. Em geral, poucos itens concentram a maior parte do dinheiro, e a curva ABC mostra quais. É nesses itens (estrutura, fundações, instalações) que a cotação, a negociação e o controle trazem mais retorno.
O que é BDI e para que serve?
BDI é a sigla de Benefícios e Despesas Indiretas (nos documentos do TCU, Bonificações e Despesas Indiretas). É um percentual aplicado sobre o custo direto da obra para chegar ao preço de venda. Ele cobre o que não está nas composições dos serviços, mas é necessário para tocar a obra e para a empresa sobreviver: administração central, seguros, riscos, garantias, despesas financeiras, tributos sobre o faturamento e lucro.
O BDI é parente do markup, mas não é a mesma coisa. O markup é o multiplicador de preço usado em geral para produtos e serviços de qualquer setor. O BDI é a forma como a construção civil, em especial nas obras públicas, formaliza o seu adicional. Para a lógica geral de preço, veja formação do preço de venda.
O BDI serve a dois públicos. Para a construtora que orça uma obra, é o que garante que o preço pague as despesas indiretas e ainda dê lucro. Para o contratante, em especial o órgão público, é a forma de checar se a margem embutida no preço é razoável.
Como calcular o BDI (fórmula e exemplo)?
A fórmula mais difundida no Brasil é a usada pelo Tribunal de Contas da União em obras públicas, citada no Acórdão TCU 2.622/2013:
Leia também: Avaliação de imóveis: métodos, NBR 14653, laudo x PTAM e como avaliar
Fórmula: BDI = [ ((1 + AC + S + R + G) × (1 + DF) × (1 + L)) ÷ (1 − I) − 1 ] × 100
- AC: administração central (as despesas da sede que apoiam todas as obras).
- S: seguros.
- R: riscos.
- G: garantias.
- DF: despesas financeiras.
- L: lucro.
- I: tributos que incidem sobre o preço (como ISS, PIS e Cofins, conforme o município e o regime da empresa).
Já a Súmula 254/2010 do TCU estabelece que o IRPJ e a CSLL não são despesa indireta que possa entrar no BDI do orçamento-base da licitação, por serem tributos de natureza direta e personalística, que oneram o próprio contratado. Para obra pública, confira sempre o edital e a regra vigente do órgão contratante.
Exemplo com números fictícios. Imagine uma construtora com custo direto de R$ 2.000.000,00 em uma obra. Suponha AC = 4%, S = 0,5%, R = 1%, G = 0,5%, DF = 1%, L = 7% e I = 8% (todos inventados para o exemplo).
- Primeiro fator: 1 + 0,04 + 0,005 + 0,01 + 0,005 = 1,06.
- Segundo fator: 1 + 0,01 = 1,01. Terceiro fator: 1 + 0,07 = 1,07.
- Numerador: 1,06 × 1,01 × 1,07 = 1,145542.
- Denominador: 1 − 0,08 = 0,92.
- Divisão: 1,145542 ÷ 0,92 = 1,245154 (arredondado).
- BDI = (1,245154 − 1) × 100 = 24,52% (arredondado).
| Etapa | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Custo direto | - | R$ 2.000.000,00 |
| Com AC, seguros, riscos e garantias (6%) | R$ 2.000.000,00 × 1,06 | R$ 2.120.000,00 |
| Com despesas financeiras (1%) | R$ 2.120.000,00 × 1,01 | R$ 2.141.200,00 |
| Com lucro (7%) | R$ 2.141.200,00 × 1,07 | R$ 2.291.084,00 |
| Preço com tributos (÷ 0,92) | R$ 2.291.084,00 ÷ 0,92 | R$ 2.490.308,70 |
| BDI efetivo | R$ 2.490.308,70 ÷ R$ 2.000.000,00 − 1 | 24,52% |
O preço de venda do exemplo é R$ 2.490.308,70. Os tributos (8% do preço) somam R$ 199.224,70, e o lucro previsto é de R$ 149.884,00. Note que o imposto incide sobre o preço de venda, e por isso a fórmula divide por (1 − I), em vez de somar o percentual.
Atenção: não existe BDI "certo" para todas as obras. O percentual depende do porte, do prazo, da região, do regime tributário da empresa e do risco do projeto. O TCU publica faixas de referência para obras públicas, que devem ser consultadas direto na fonte, e não copiadas de planilha de terceiros.
Qual a diferença entre BDI, custo indireto e overhead?
Esses termos se misturam, e o resultado é custo contado duas vezes ou esquecido.
- Custo direto: o que se aplica diretamente em um serviço (a mão de obra e o material da alvenaria).
- Custo indireto da obra: o que a obra consome, mas não se liga a um serviço específico (administração local, canteiro, engenheiro residente). Pode ficar no orçamento como item próprio ou entrar no BDI, conforme o critério adotado.
- Despesa indireta da empresa (overhead): a estrutura da sede, que apoia todas as obras. Entra no BDI como administração central. O tema é detalhado em overhead.
Para distribuir a administração central entre as obras da empresa, a controladoria usa critérios de rateio de custos e de centro de custo. Sem esse rateio, o BDI de uma obra vira palpite, e a empresa descobre no fechamento do ano que algumas obras deram prejuízo.
Qual o custo de obra por m² e o valor de um orçamento?
As buscas "custo de obra por m² em 2026" e "valor de um orçamento de obra" não têm resposta única. O custo por m² depende do estado, do padrão de acabamento, do tipo de projeto e do mês. A referência pública mais usada é o CUB do Sinduscon do estado, explicado em CUB (custo unitário básico), que precisa ser ajustado pelo que ele não inclui. Para o valor atual, consulte o Sinduscon do seu estado, e não um número de blog.
Já o preço de elaborar um orçamento depende do profissional e do porte do projeto, e não há tabela única. Para acompanhar a evolução do custo ao longo do tempo, a correção pelo INCC é a referência mais usada no mercado.
Como o orçamento de obra funciona na rotina de uma construtora
O orçamento só ajuda quando vira rotina. O ciclo que costuma dar resultado:
- Orçamento-meta: depois de aprovado, o orçamento detalhado vira a meta de custo de cada etapa.
- Centros de custo por etapa: o financeiro lança cada nota fiscal e cada folha na etapa correta, de modo que o realizado possa ser comparado com a meta.
- Medição mensal: o engenheiro mede o avanço físico e o financeiro compara com o desembolso, no cronograma físico-financeiro.
- Atualização por índice: o orçamento é atualizado periodicamente, e a diferença para o custo real é analisada.
- Reunião de resultado: orçado, realizado e projeção até o fim da obra, com os desvios explicados e as decisões registradas.
Erros comuns
- Orçar sem projeto completo e tratar a estimativa como orçamento detalhado.
- Esquecer itens que ficam fora do CUB, como fundações, elevadores e instalações.
- Contar o mesmo custo indireto no orçamento e de novo no BDI.
- Usar um BDI copiado de outra obra, sem checar o regime tributário e o porte.
- Não ter reserva para imprevistos e para a alta de preço de insumos.
- Fazer o orçamento e nunca compará-lo com o realizado.
Como ler o número para decidir
Compare o custo realizado com o orçamento por etapa, e não só no total. Uma obra pode estar no orçamento global porque uma etapa economizou e outra estourou, e isso esconde o problema. Se o realizado de uma etapa passa da meta, pergunte o porquê (quantitativo, preço, retrabalho) e refaça a projeção até o fim. Se o custo projetado ultrapassa o previsto no estudo de viabilidade, a decisão pode ser renegociar contratos, revisar escopo ou reajustar o preço das unidades ainda não vendidas. Para controlar do topo à base, veja também orçamento top-down e bottom-up.
Onde a Controladoria e o GO BI entram
O orçamento da obra é feito pela engenharia. A Controladoria entra no que acontece depois: garantir que o financeiro lance os custos nas etapas certas, que o BDI seja coerente com a estrutura real da empresa e que a comparação entre orçado e realizado chegue à gestão todo mês. Na Controladoria da BGP, o time opera o financeiro do cliente em ciclo mensal e lê o resultado com a gestão.
O GO BI, incluso na Controladoria, apresenta esses números em dashboards de gestão, e o Analytics da BGP integra o ERP e as planilhas para que o custo por etapa e a projeção de caixa fiquem no mesmo painel. O fluxo de caixa projetado e realizado é o complemento natural desse acompanhamento.
Perguntas frequentes sobre orçamento de obra e BDI
Como fazer um orçamento de uma obra?
Reúna o projeto, divida a obra em etapas, levante os quantitativos, monte as composições de custo unitário, precifique os insumos, some o custo direto, adicione custos indiretos e calcule o BDI. Depois, distribua o custo no tempo em um cronograma físico-financeiro.
Quais são os 3 tipos de orçamento?
Na construção civil, costuma-se falar em orçamento estimativo ou paramétrico (por custo por m²), preliminar (por etapas, a partir do anteprojeto) e detalhado ou analítico (por composições, a partir do projeto executivo). Quanto mais avançado o projeto, mais preciso o orçamento.
O que é BDI na construção civil?
É o percentual de Benefícios e Despesas Indiretas aplicado ao custo direto da obra. Cobre administração central, seguros, riscos, garantias, despesas financeiras, tributos sobre o preço e lucro, e forma o preço de venda do serviço.
Qual a fórmula do BDI?
A mais usada em obras públicas é a do Acórdão TCU 2.622/2013: BDI = [((1 + AC + S + R + G) × (1 + DF) × (1 + L)) ÷ (1 − I) − 1] × 100. Cada letra é um percentual: administração central, seguros, riscos, garantias, despesas financeiras, lucro e tributos.
Qual é o custo de obra por m² em 2026?
Não existe valor único: varia por estado, padrão e tipo de projeto. A referência pública é o CUB do Sinduscon do seu estado, que deve ser ajustado pelos itens que ele não inclui. Consulte o valor vigente no Sinduscon, porque muda todo mês.
Qual o valor de um orçamento de obra?
Depende do porte, da complexidade e do profissional contratado, e não há tabela única. Se a dúvida é o custo da obra em si, o caminho é um orçamento detalhado a partir do projeto, e não uma média por m².
BDI é a mesma coisa que lucro?
Não. O lucro é só um dos componentes do BDI. O percentual também cobre administração central, seguros, riscos, garantias, despesas financeiras e tributos sobre o preço. Tratar o BDI inteiro como lucro leva a preços errados e à subavaliação dos custos indiretos.
