CUB (custo unitário básico): o que é, como é calculado, CUB por estado e como usar no orçamento

CUB (Custo Unitário Básico) é o custo por metro quadrado de construção de um projeto-padrão, calculado e divulgado mensalmente pelo Sinduscon de cada estado, conforme a NBR 12721. Ele serve como referência para orçar obras e para avaliar o custo de construção de incorporações imobiliárias.

Guia completo do tema: Incorporação imobiliária: o que é, lei, etapas, registro e gestão financeira

O texto explica como o CUB é calculado, o que são R1, R8 e R16, onde consultar o valor do seu estado, o que o CUB não inclui e como usar o número para estimar o custo de uma obra. Os valores dos exemplos são fictícios.

O que é o CUB (custo unitário básico)?

O CUB é uma referência de custo. Ele diz quanto custa, em reais por metro quadrado, construir um tipo-padrão de edificação em determinado estado e mês. Cada Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) calcula o seu e publica mensalmente. Por isso se fala em CUB/SC, CUB/RS, CUB/SP ou CUB/MG: cada um tem o seu valor, porque os preços de materiais e de mão de obra variam por região.

A base técnica é a NBR 12721, da ABNT, que define os critérios de avaliação de custos unitários de construção e de preparo de orçamento para incorporação de edifícios. No campo legal, a Lei 4.591/1964 (lei das incorporações) obriga, no art. 54, os sindicatos estaduais da indústria da construção civil a divulgar os custos unitários todo mês, até o dia 5.

Na incorporação imobiliária, e na Controladoria que acompanha o orçado contra o realizado, o CUB é a régua pela qual o mercado compara custos de construção entre projetos e entre períodos. Ele tem papel parecido com o de um termômetro: não diz a temperatura exata do seu prédio, mas dá a escala.

Como o CUB é calculado pelo Sinduscon?

O Sinduscon de cada estado levanta preços de materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos, e os aplica a projetos-padrão definidos pela NBR 12721. Esses projetos têm áreas, acabamentos e quantidades de insumos pré-definidos. Dessa conta sai o custo por metro quadrado de cada projeto-padrão.

O resultado é publicado todo mês, com o valor em R$/m² por projeto-padrão e a variação em relação ao mês anterior. As tabelas ficam nos sites dos Sinduscons e do CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Como os valores mudam a cada mês, este guia não traz a tabela: ela estaria desatualizada em pouco tempo.

Uma observação sobre nomes: a sigla CUB também é usada, em buscas, para outras coisas, como empresas homônimas e um modelo de moto. Aqui, CUB é sempre o custo unitário básico da construção civil.

O que são R1, R8 e R16 no CUB?

São siglas dos projetos-padrão residenciais da NBR 12721:

Sigla	Tipo de projeto-padrão	Quando costuma servir de referência
R1	Residência unifamiliar (casa)	Casas para uma família
PP	Prédio popular (PP-4, de 4 pavimentos)	Edifícios de baixa metragem e acabamento simples
R8	Residência multifamiliar de 8 pavimentos	Prédios residenciais médios
R16	Residência multifamiliar de 16 pavimentos	Torres residenciais mais altas

Esses projetos têm versões por padrão de acabamento (baixo, normal e alto), mas nem todos existem nos três: o R16, por exemplo, só é publicado nos padrões normal e alto. O CUB sai para cada combinação. Há também o projeto de interesse social (PIS), a residência popular (RP1Q), projetos-padrão comerciais (salas e lojas, andares livres) e o galpão industrial. Cada Sinduscon divulga a lista completa na sua tabela mensal.

A escolha do projeto-padrão importa. Comparar o custo de uma torre de 20 andares com o R1 (casa) leva a erro. O padrão correto é o mais parecido com o seu projeto em tipologia, número de pavimentos e acabamento.

Onde consultar o CUB do seu estado (CUB/RS, CUB/SC, CUB/SP, CUB/MG)?

No site do Sinduscon do estado em que a obra será feita. O valor do CUB/RS, do CUB/SC, do CUB/SP, do CUB/MG ou do CUB/PR é publicado todo mês pelo respectivo sindicato. O CBIC reúne os CUBs dos estados em um só lugar.

Para a pergunta "qual o valor do CUB no Rio Grande do Sul", a resposta oficial é a tabela mensal do Sinduscon-RS. Para "qual o CUB dos últimos 12 meses", use a série histórica do mesmo sindicato, e confira o período em que o acumulado foi calculado. Nenhum número do CUB é cravado neste texto, porque eles mudam todo mês.

Como calcular o CUB de uma obra (fórmula e exemplo)?

O CUB, em si, é calculado pelo Sinduscon. O que o gestor faz é aplicá-lo à área da obra para estimar o custo de construção. A conta mais usada é:

Fórmula: custo estimado da obra = CUB do projeto-padrão (R$/m²) × área equivalente de construção (m²).

Exemplo com números fictícios. Uma incorporadora imagina um edifício residencial de 8 pavimentos, com área equivalente de construção de 6.000 m². Suponha que o CUB do projeto R8 do estado, no mês do orçamento, seja de R$ 2.500,00/m² (valor inventado para o exemplo; consulte o Sinduscon para o valor real).

1. Escolha o projeto-padrão: R8, no padrão de acabamento do projeto.
2. Pegue o CUB do mês: R$ 2.500,00/m² (fictício).
3. Multiplique pela área equivalente: R$ 2.500,00 × 6.000 = R$ 15.000.000,00.

O resultado, R$ 15.000.000,00, é uma estimativa de referência, e não o orçamento final. Ele cobre o que o CUB cobre. O que fica de fora precisa ser somado, como mostra a próxima seção.

Leia também: Distrato imobiliário: o que é, lei 13.786/2018, multa e impacto no caixa

O que o CUB não inclui no custo da obra?

Esta é a causa mais comum de erro. Pela NBR 12721, o CUB não contempla itens que variam muito de obra para obra e que devem ser somados conforme o projeto de cada caso:

• fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes e rebaixamento de lençol freático;
• elevadores;
• equipamentos e instalações, como fogões, aquecedores, bombas de recalque, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão;
• playground (quando não é área construída), obras e serviços complementares, urbanização, piscinas e campos de esporte, ajardinamento e instalação do condomínio;
• impostos, taxas e emolumentos de cartório, e os projetos (arquitetônico, estrutural, de instalações e especiais);
• remuneração do construtor e remuneração do incorporador.

Continuando o exemplo fictício: a incorporadora estima R$ 1.800.000,00 para fundações, elevadores e instalações, R$ 600.000,00 para projetos, taxas e licenças, e quer somar 15% sobre esse custo para cobrir a remuneração do construtor e do incorporador e as despesas indiretas (percentual fictício).

Item	Cálculo	Valor
Custo pelo CUB	R$ 2.500,00 × 6.000 m²	R$ 15.000.000,00
Itens fora do CUB (fundações, elevadores, instalações)	estimativa fictícia	R$ 1.800.000,00
Projetos, taxas e licenças	estimativa fictícia	R$ 600.000,00
Custo ajustado	soma das três linhas	R$ 17.400.000,00
Adicional sobre o custo (remuneração e indiretos)	R$ 17.400.000,00 × 15%	R$ 2.610.000,00
Valor de referência da obra	R$ 17.400.000,00 + R$ 2.610.000,00	R$ 20.010.000,00

Entre R$ 15.000.000,00 do CUB puro e R$ 20.010.000,00 do valor de referência, há mais de R$ 5 milhões. Quem para na primeira conta subestima o custo. O detalhamento dos itens e o cálculo do adicional de lucro e despesas indiretas estão em orçamento de obra e BDI.

Preço do metro quadrado construído: CUB serve para isso?

É a busca "valor do metro quadrado construído" e "preço do metro quadrado de construção". O CUB é a melhor referência pública para o custo de construção por metro quadrado. Ele não dá o custo exato de uma obra específica, porque cada projeto tem escopo, padrão e terreno próprios.

Há duas outras fontes de referência de custo por m². O SINAPI, mantido pela Caixa e pelo IBGE, traz custos de insumos e composições, muito usado em obras públicas. Orçamentos detalhados por composição, a partir do projeto, são a forma mais precisa.

E o preço pelo qual o imóvel é vendido? Esse é outro número, de mercado, que inclui terreno, custo, margem, marketing e localização. Para ele, veja preço do metro quadrado. Confundir custo de construção com preço de venda é um dos erros mais comuns de quem está começando.

CUB e INCC: qual a diferença?

O CUB orça e o INCC corrige. O CUB é um valor em reais por metro quadrado, de um projeto-padrão, em um estado. O INCC é uma variação percentual do custo de construção, divulgada pela FGV/IBRE. O orçamento da obra pode nascer do CUB e ser atualizado ao longo do tempo pelo INCC. Os dois se complementam, e cada um responde a uma pergunta diferente.

Também é comum ver a variação mensal do CUB citada junto da do INCC. Elas se parecem, mas não são iguais: as cestas, as áreas de coleta e os períodos são diferentes. Em contrato, vale o índice escrito no texto.

Como o CUB funciona na rotina de uma incorporadora

O CUB entra em vários momentos do ciclo do empreendimento:

1. Estudo de viabilidade: uma primeira estimativa do custo de construção, para saber se o terreno comporta o projeto. Isso alimenta o estudo de viabilidade econômica.
2. Formação do preço: o custo estimado entra na formação do preço de venda, junto da margem e dos tributos.
3. VGV e margem: o custo por m² é comparado com o preço de venda por m² para ver a margem bruta do projeto e a relação com o VGV.
4. Orçamento detalhado: depois do projeto executivo, o CUB dá lugar ao orçamento por composições.
5. Acompanhamento: durante a obra, o custo realizado é comparado com o planejado, medido no cronograma físico-financeiro.

Erros comuns

• Usar o CUB de um estado para obra em outro.
• Escolher o projeto-padrão errado (comparar uma torre com o R1).
• Esquecer o que o CUB não inclui e tratá-lo como o custo total.
• Usar a área privativa de venda em vez da área equivalente de construção.
• Congelar o CUB do dia do lançamento e nunca atualizá-lo.
• Misturar custo de construção com preço de venda no mesmo cálculo.

Como ler o número para decidir

Se o custo de referência pelo CUB, já ajustado pelos itens excluídos, sobe mais rápido do que o preço de venda que você consegue praticar, a margem do projeto aperta. A decisão pode ser rever o projeto (área, padrão), rever o preço das unidades ou renegociar fornecimento. Em qualquer caso, o ponto é olhar o número todo mês, e não só no lançamento. Essa visão é parte da gestão de custos da incorporação.

Onde a Controladoria e o GO BI entram

O CUB é uma referência de entrada. O que decide a margem é o custo real da obra, acompanhado mês a mês contra o orçamento. Na Controladoria da BGP, o time opera o financeiro do cliente em ciclo mensal, o que inclui comparar o orçado com o realizado e ler o efeito no caixa e no resultado com a gestão.

O GO BI, incluso na Controladoria, reúne esses números em dashboards. O Analytics da BGP integra o ERP e as planilhas da obra, para que a diferença entre a estimativa pelo CUB e o custo realizado fique visível. O texto sobre custo fixo e variável ajuda a separar o que é custo da obra e o que é estrutura da empresa.

Perguntas frequentes sobre CUB

Como calcular o CUB de uma obra?

O CUB é calculado pelo Sinduscon. Você aplica o valor do projeto-padrão mais parecido com o seu à área equivalente de construção: CUB (R$/m²) × área (m²). O resultado é uma referência e precisa somar o que o CUB não inclui, como fundações e elevadores.

Qual o valor do CUB no Rio Grande do Sul?

O valor muda todo mês e é divulgado pelo Sinduscon-RS, por projeto-padrão e padrão de acabamento. Este texto não crava o número porque ele envelhece rápido. Consulte a tabela mensal do Sinduscon-RS ou do CBIC.

Qual o CUB dos últimos 12 meses?

É o acumulado das variações mensais do CUB do seu estado ao longo de 12 meses, que se calcula multiplicando os fatores mensais. O Sinduscon do estado publica a série e, em geral, o acumulado. Confira sempre o projeto-padrão usado.

O que é R1, R8 e R16 no CUB?

São projetos-padrão residenciais da NBR 12721: R1 é residência unifamiliar, R8 é edifício multifamiliar de 8 pavimentos e R16 é o de 16 pavimentos. Cada um tem valor próprio por padrão de acabamento. Escolha o que mais se parece com a sua obra.

O CUB é igual em todos os estados?

Não. Cada Sinduscon calcula e divulga o CUB do seu estado, com preços locais de materiais e mão de obra. Por isso existem CUB/SC, CUB/RS, CUB/SP, CUB/MG e assim por diante. Use o do estado onde a obra será feita.

O CUB inclui elevador e fundação?

Não. Pela NBR 12721, fundações, elevadores, equipamentos e instalações, obras complementares e de lazer, projetos, impostos e taxas e a remuneração do construtor e do incorporador ficam fora do CUB e precisam ser somados ao orçamento.

CUB e INCC são a mesma coisa?

Não. O CUB é um custo em R$/m² de um projeto-padrão, usado para orçar. O INCC é uma variação percentual do custo de construção, divulgada pela FGV/IBRE e usada para corrigir valores. Um responde quanto custa, o outro quanto subiu.