Revisado por Vítor Bertuzzi, CIO da BGP
VGV (Valor Geral de Vendas): o que é, como calcular e exemplo
VGV (Valor Geral de Vendas) é a soma do valor de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário, calculada a preço de tabela, como se tudo fosse vendido. Serve para medir o tamanho do lançamento, do estoque e do negócio. VGV não é receita nem dinheiro em caixa: é o potencial de vendas.
Guia completo do tema: Incorporação imobiliária: o que é, lei, etapas, registro e gestão financeira
Este texto mostra o significado de VGV, a fórmula, a diferença entre VGV lançado, vendido e em estoque, o VGV de loteamento e a relação com a receita. Traz também um exemplo numérico completo e o que o gestor de uma incorporadora deve fazer quando o número piora.
O que é VGV no mercado imobiliário?
No mercado imobiliário, o VGV é a medida mais citada para dizer "quanto vale" um lançamento. Quando uma incorporadora anuncia um empreendimento de R$ 50 milhões em VGV, ela está dizendo que, se todas as unidades forem vendidas pelo preço de tabela, o total das vendas seria esse valor.
O termo vem da incorporação imobiliária, em que as unidades são vendidas antes de a obra ficar pronta. Como o preço é conhecido antes da venda, o setor passou a usar o VGV como régua de tamanho, de ritmo e de meta comercial.
O VGV também aparece em apresentações a investidores, em comparações entre incorporadoras e no planejamento do ano ("lançar R$ 200 milhões de VGV em 2027"). Para o financeiro, ele é o ponto de partida do estudo de viabilidade econômica do empreendimento: sem o VGV, não há receita projetada para comparar com o custo.
O que significa VGV na construção civil?
Na construção civil, "VGV" significa a mesma coisa: valor geral de vendas. Em obras que não são para venda, como uma fábrica própria ou uma obra contratada, o termo não se aplica. Ali a medida de tamanho é o valor do contrato ou o orçamento, tema da página sobre orçamento de obra e BDI.
Uma busca frequente é "o que significa BGV" ou "GVG". Essas siglas não são padrão do setor e costumam ser grafias trocadas de VGV.
Há ainda buscas por "VGV Control", "portal VGV" e "contracheque VGV". Em muitos casos, são nomes de empresas, sistemas ou portais que usam a sigla e que não têm relação com o indicador explicado aqui.
Como calcular o VGV
O cálculo é uma multiplicação, mas os detalhes mudam o resultado.
Fórmula: VGV = soma, unidade por unidade, de (área da unidade x preço por m²) ou, de forma simples, número de unidades x preço médio de venda.
Quando as unidades têm tipologias e andares diferentes, o correto é somar unidade por unidade com a tabela de preços, e não usar a média. Cada andar alto, cobertura e vaga extra pesa de modo diferente.
Alguns cuidados antes de fechar o número:
- Preço de tabela ou de contrato? O VGV de lançamento usa a tabela. O VGV vendido deve usar o preço realmente contratado, já com descontos.
- Vaga, box e área comum. Defina se entram na unidade ou à parte, e mantenha o critério.
- Permuta. O terreno pago com unidades faz parte do VGV, mas não gera caixa de venda (veja adiante).
- Correção. O preço de tabela costuma ser corrigido por índice até as chaves. Cite o critério ao comparar períodos. O índice mais usado para obra tem página própria: INCC.
VGV lançado, VGV vendido e VGV em estoque
O VGV total muda de significado conforme o momento do empreendimento. Três leituras ajudam o gestor a saber onde o projeto está:
| Medida | O que é | Para que serve |
|---|---|---|
| VGV lançado | Valor de todas as unidades colocadas à venda | Tamanho do lançamento e meta comercial |
| VGV vendido | Valor das unidades com contrato assinado | Resultado comercial; deve ser líquido de distratos |
| VGV em estoque | Valor das unidades ainda sem comprador | Quanto falta vender, e a pressão no caixa |
A conta fecha assim: VGV em estoque = VGV lançado menos VGV vendido líquido de distratos, descontada a parcela de permuta, que não está à venda. Quem acompanha só o "vendido bruto" acha que vendeu mais do que vendeu, porque os contratos desfeitos voltam para o estoque. Esse efeito é o tema do distrato imobiliário.
Exemplo numérico completo (empresa fictícia)
Imagine uma incorporadora fictícia que lança um prédio com 120 unidades e preço médio de R$ 380.000. Dessas, 12 unidades (10%) foram dadas ao dono do terreno em permuta. Até hoje, foram assinados contratos de 54 unidades, e 4 delas foram distratadas.
| Passo | Conta | Resultado |
|---|---|---|
| VGV total do empreendimento | 120 x R$ 380.000 | R$ 45.600.000 |
| VGV de permuta | 12 x R$ 380.000 | R$ 4.560.000 |
| VGV lançado (à venda) | R$ 45.600.000 - R$ 4.560.000 | R$ 41.040.000 (108 unidades) |
| VGV vendido bruto | 54 x R$ 380.000 | R$ 20.520.000 |
| Distratos | 4 x R$ 380.000 | R$ 1.520.000 |
| VGV vendido líquido | R$ 20.520.000 - R$ 1.520.000 | R$ 19.000.000 (50 unidades) |
| VGV em estoque | R$ 41.040.000 - R$ 19.000.000 | R$ 22.040.000 (58 unidades) |
Com isso, a velocidade de vendas acumulada é 50 / 108 = 46,3%. Se a incorporadora tem 60% da sociedade que toca o empreendimento, o VGV atribuível a ela é 60% x R$ 45.600.000 = R$ 27.360.000. Cada recorte responde a uma pergunta diferente, e confundi-los é a origem de muita reunião de resultado sem conclusão.
VGV não é receita: qual a diferença?
O VGV mede o potencial de vendas. A receita é um conceito contábil: o que a empresa reconhece no resultado, conforme as regras de reconhecimento. Na venda de imóvel na planta, a receita costuma ser apropriada ao longo da obra, pelo percentual de conclusão (POC), conforme o CPC 47 e a análise dos contratos, e não no dia da assinatura.
Leia também: CUB (custo unitário básico): o que é, como é calculado, CUB por estado e como usar no orçamento
No exemplo acima, a incorporadora tem R$ 19 milhões de VGV vendido líquido, mas isso não significa R$ 19 milhões de receita no DRE nem R$ 19 milhões em caixa. A receita reconhecida depende do avanço da obra; o caixa, das parcelas pagas pelos compradores e do repasse bancário. Para entender a base do conceito de receita, veja receita bruta e líquida e faturamento. E para entender por que os três números diferem, o assunto é o regime de caixa e o de competência.
VGV de loteamento: como calcular
No loteamento, o raciocínio é o mesmo, com lotes no lugar de unidades. Soma-se a área vendável de cada lote multiplicada pelo preço por m², e tira-se do total as áreas que não vão à venda, como vias, áreas verdes e áreas institucionais, que o poder público exige. Por isso, o VGV de um loteamento é menor que a área total da gleba vezes o preço do m².
Exemplo fictício: gleba com 100.000 m², dos quais 60.000 m² são vendáveis em lotes. Com preço médio de R$ 500 por m², o VGV é 60.000 x R$ 500 = R$ 30.000.000. O tema do parcelamento do solo, com os custos de infraestrutura e a legislação, está na página sobre loteamento.
Como o VGV funciona na rotina de uma incorporadora
Em uma incorporadora, o VGV é o número que a diretoria comercial persegue e o que o financeiro precisa traduzir em caixa. O passo a passo para usá-lo bem:
- Fixe a definição. Escreva como a empresa calcula VGV lançado, vendido (líquido de distrato) e estoque, e o que entra como permuta. Sem regra, cada área mostra um número.
- Atualize por empreendimento, todo mês. Com as unidades por status: disponível, reservada, vendida, distratada e permuta.
- Cruze com o preço real. Compare o preço de tabela com o preço contratado. Desconto acima do previsto reduz a margem do projeto.
- Converta em caixa. Para cada unidade vendida, o cronograma de parcelas e o repasse. É o que alimenta o fluxo de caixa e o planejamento da obra.
- Confronte com o custo. Se o custo da obra sobe, a relação entre VGV e custo cai. Use o cronograma físico-financeiro para ver o efeito no desembolso.
Erros comuns
- Contar VGV vendido sem descontar os distratos.
- Somar VGV de permuta como se fosse venda a mercado.
- Reportar o VGV de lançamento do total da SPE quando a empresa tem só parte dela.
- Confundir VGV com receita e projetar impostos ou resultado sobre ele.
- Usar preço médio quando as unidades têm preços muito diferentes.
- Não revisar o preço de tabela quando o custo da obra muda.
Como ler o número para decidir
Se o VGV em estoque não cai no ritmo previsto, olhe a velocidade de vendas e o preço: reveja condição de pagamento, produto ou comissão antes de a obra consumir o caixa. Se o VGV vendido cresce, mas o caixa não, a causa pode estar no calendário de recebimento ou na inadimplência. Se o VGV líquido encolhe por distratos, é preciso saber quanto volta ao estoque e por qual preço será revendido.
O preço do metro quadrado é o outro lado da conta: o mesmo VGV pode ser pouco ou muito, conforme a área vendida. Compare sempre o VGV com a área privativa e com o m² do mercado.
Como acompanhar o VGV em um painel de gestão
Acompanhar VGV lançado, vendido e em estoque, empreendimento por empreendimento, em planilha, costuma dar errado: cada versão tem um número. O caminho é um painel conectado à fonte, e a página dashboard financeiro mostra como montar um.
Na BGP, o GO BI by AiMO é o GO BI aplicado ao mercado imobiliário. Ele integra ERP e planilhas e publica os dashboards de gestão da incorporadora, e o GO BI integra com o Sienge. Na prática, dá para ver o VGV lançado, vendido e em estoque num painel só, puxando a carteira do Sienge. Quem ainda não conhece o sistema pode começar por sistema Sienge. O serviço está na frente de Analytics da BGP.
Onde o VGV entra na rotina financeira da BGP
O VGV é o ponto de partida de um bom controle: sem ele, o orçamento, o caixa e a meta de vendas não conversam. A parte de business intelligence do trabalho da BGP existe para amarrar esse número ao fluxo de caixa, à margem e aos indicadores de cada empreendimento. A BGP trabalha com o dado que a empresa já tem, e o GO BI publica a leitura que o dono usa na reunião de resultado.
Perguntas frequentes sobre VGV
O que é VGV de obra?
É o valor geral de vendas de um empreendimento em construção: a soma do preço de todas as unidades, a preço de tabela. Em obras que não são para venda, como fábrica própria, o termo não se aplica; usa-se o valor do contrato ou do orçamento.
O que significa BGV?
BGV não é sigla padrão do setor imobiliário. Costuma ser grafia trocada de VGV, o valor geral de vendas. Se aparecer num documento, confirme com quem o escreveu o que a empresa quis dizer, porque pode ser um termo interno.
O que significa GVG?
GVG também não é um termo padronizado no mercado imobiliário e costuma ser uma troca de letras de VGV. Quando encontrar a sigla em um relatório, peça a definição à empresa antes de comparar o número com o de outros empreendimentos.
Qual a diferença entre VGV lançado e VGV vendido?
O VGV lançado é o valor de todas as unidades colocadas à venda, a preço de tabela. O VGV vendido é o valor das unidades com contrato assinado, pelo preço contratado e líquido de distratos. A diferença entre os dois, descontada a permuta, é o VGV em estoque.
VGV é a mesma coisa que receita?
Não. VGV é o potencial de vendas a preço de tabela. A receita costuma ser reconhecida na contabilidade ao longo da obra, conforme o avanço, e o caixa entra conforme os compradores pagam. Os três números costumam ser diferentes no mesmo mês.
Como calcular o VGV de um loteamento?
Multiplique a área vendável de cada lote pelo preço por m² e some. Vias, áreas verdes e áreas institucionais ficam fora, porque não são vendidas. No exemplo desta página, 60.000 m² vendáveis a R$ 500 por m² dão R$ 30.000.000 de VGV.
O VGV inclui a permuta do terreno?
O VGV total do empreendimento inclui as unidades dadas em permuta, mas elas não geram caixa de venda. Por isso, o correto é separar o VGV de permuta e calcular o VGV à venda, como no exemplo desta página, em que 12 das 120 unidades eram de permuta.
